[부동산세금] 다주택자 취득세 계산하기

안녕하세요! 다주택자의 취득세가 어떻게 계산되는지 알고싶으신가요? 오늘은 다주택자의 취득세 계산법에 대해 알아보겠습니다.

 

지난 시간에, 모든 세금은 '과세표준X세율'로 구할 수 있다고 했죠.
(과세표준=세금을 부과할 때 기준이 되는 금액)

다주택자의 취득세를 구할 때 역시 과세표준은 1주택자와 동일합니다.
(취득세 과세표준=실거래가와 시가표준액 중 더 큰 금액, 예외있음)

과세표준은 동일하지만, 다주택자의 경우 취득세율이 크게 달라지기 때문에 이제는 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

아래 표를 같이 볼게요.
7.10대책에 따라 개정된 취득세율입니다.

 

출처: 위택스 홈페이지

네. 조정대상지역 내에 2주택자가 되는 경우 취득세율이 무려 8%, 3주택이상은 12%로 중과세됩니다.

조정대상지역 외의 지역은 3주택부터 8%, 4주택이상 12%로 중과세됩니다.

과거에는 4주택 이상부터 취득세율 4%가 적용될 뿐이었는데, 지금은 조정대상지역 내에서는 2주택만 되어도 세금이 과거에 비해 엄청나게 늘어났습니다.

그럼이제, 여기에 지방교육세와 농어촌특별세까지 고려하여 합계세율을 산출해보겠습니다.

전용면적 85m2를 기준으로, 농어촌특별세의 유무가 달라집니다.

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1. 85m2이하 주택의 취득세 합계세율 구하기

 

85m2이하는 농어촌특별세가 면제이므로, 지방교육세만 더해주면 합계세율을 산출할 수 있습니다.

 

1주택자나 일시적 2주택자의 경우, 취득세의 10%에 해당하는 지방교육세가 나오게 된다고 했습니다.
매매가 5억원인 집을 산 경우, 1주택자라면 취득세 500만원+지방교육세 50만원=550만원

그러나, 다주택자가 조정대상지역 내 2채이상, 조정대상지역 외 3채이상 주택을 소유하게되는 경우에는 취득세가 중과세되죠?

이렇게 취득세가 중과세되는 경우에는 취득가액의 0.4%에 해당하는 지방교육세가 부과되어 2주택자는 8.4%, 3주택이상은 12.4%의 합계세율이 적용됩니다.
매매가 5억원인 집을 산 경우,
조정대상지역 내 2주택자라면 취득세 4000만원+지방교육세 200만원=4200만원
조정대상지역 내 3주택자라면 취득세 6000만원+지방교육세 200만원=6200만원

1주택자가 합계세율 1.1%~3.3%의 취득세를 낸다고 해서 2주택자도 8.8%를 내는 것은 아니라는 얘기입니다.
지방교육세는 예상보다 적게 붙어 그나마 다행이네요.

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2. 85m2초과 주택의 취득세 합계세율 구하기

 

이 경우 여기에 농어촌특별세까지 고려합니다.

지방교육세의 경우 0.4%로 고정되어 1주택보다 지방교육세가 적게나왔지만, 안타깝게도 농어촌특별세는 다주택자에게 부담이 가중되는 구조입니다.

1주택자의 경우 0.2%의 농어촌특별세를 부담한다고 했습니다.
매매가 5억원인 집을 산 경우, 1주택자라면 취득세 500만원+지방교육세 50만원+농어촌특별세 100만원=650만원

그러나, 조정대상지역 내 2주택자는 0.6%, 3주택 이상은 1%의 농어촌특별세가 부과되어 2주택자는 9%, 3주택자는 13.4%의 합계세율이 적용됩니다.
매매가 5억원인 집을 산 경우,
조정대상지역 내 2주택자라면 취득세 4000만원+지방교육세 200만원+농어촌특별세 300만원=4500만원
조정대상지역 내 3주택자라면 취득세 6000만원+지방교육세 200만원+농어촌특별세 500만원=6700만원

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3. 취득세 계산시 주택수에 포함되는 것은?

 

법이 개정되면서 주택수의 기준도 바뀌었습니다.

출처: https://www.sedaily.com/NewsView/1Z6ERHGPDS

이제는 주거용 오피스텔, 분양권, 조합원 입주권도 주택수에 포함이 됩니다.
(소형저가주택=전용면적 60m2이하, 8천만원(수도권 1억3천만원) 이하의 주택이나 분양권)

그러나, 다주택자가 정비구역이 아닌 공시가격 1억이하의 주택을 매수하는 경우에는 취득세가 중과세되지 않습니다.
이때문에 아직 정비구역으로 지정되지 않은 지역의 공시가 1억이하 주택에 수요가 몰리는 현상도 나타나고 있습니다.

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이때까지 살펴본 바와 같이, 바뀐 규정으로 인해 다주택자가 되는 경우 취득세 부담이 몇 천만원은 늘어나게 되었습니다.

그럼에도 희망적인 측면은, 나중에 주택을 양도하면서 양도소득세를 낼 때, 주택 취득시 냈던 취득세를 필요경비로 인정받을 수 있다는 점입니다.

집값이 올라주기만 한다면, 양도소득세에서 취득세를 다 공제해주기 때문에 다시 돌려받을 수 있습니다. 물론 집값이 떨어져버리면 큰일이지만요.

내가 매수한 아파트가 향후 가격이 상승할 것이라는 믿음이 있다면, 지금 당장 내는 취득세가 부담스럽긴 하지만 크게 겁낼 것은 없다고 생각됩니다.

 

지금까지, 다주택자의 취득세를 구하는 법에 대해 알아보았습니다. 저는 1주택자이지만, 나라를 위해 엄청난 세금을 내고 계시는 다주택자 분들께 고마운 마음이 들기도 합니다. 저도 빨리 2주택자가 되어서 무서운 취득세 한 번 내보고 싶네요.

▽▽1주택자 및 일시적 2주택자의 취득세 계산법은 지난 포스팅을 참고하세요.
https://freedom0518.tistory.com/28

[부동산세금] 1주택자 주택 취득세 계산하기