아기곰의 재테크 불변의 법칙

재테크를 시작하고자 할 때, 특히 부동산 투자와 관련하여 많은 영감을 주었던 책을 소개합니다.

 

아기곰의 재테크 불변의 법칙입니다.

저자 아기곰이 서문에서 설명하는 경제적 자유란, 아래와 같습니다. 깊이 공감하며 나도 어서 경제적 자유를 이루고 싶다는 생각이 들었습니다.

 

'경제적 자유'란

* 의사 결정이 필요할 때 그 일 자체와 무관한 것(예: 가족의 미래에 대한 염려 등)으로부터 자유를 얻는 것.
* 먹고 살기 위해 아무것도 하지 않아도 되는 자유, 본인이 하고 싶은 무엇이라도 할 수 있는 자유.
* 지친 본인을 위해 몇 달간 해외 여행을 다녀와도, 현재의 생활 수준을 유지하는 데 아무런 지장이 없는 경지.
* 본인이 만들어 놓은 시스템에서 생활비 이상의 수입이 계속 조달되는 상황.

 

아기곰의 재테크 불변의 법칙은 3가지 챕터로 구성됩니다. 저에게 개인적으로 도움이 되었던 일부 내용만 가져와봤습니다.

나름의 요약 정리입니다.

 

 

 

Chapter 1. 재테크 성공을 위한 12가지 법칙

 

◆ 종잣돈을 빨리 만들어라.

- 부자가 계속 부자가 되는 이유는 자산 수입이 언제나 지출을 초과하는 구조를 가졌기 때문이다.

- 가난한 사람이 계속 가난한 이유는 부채로 인한 이자 비용이 노동에 의한 수입의 상당 부분을 갉아먹기 때문이다.

- 자본을 누가 얼마나 빨리, 또 많이 형성하느냐에 따라 승패가 달라진다.

 

◆ 지출을 줄여라.

- 자동차와 높은 주거비는 재산 형성의 최대 걸림돌이다.

 

◆ 재테크는 시간과 함께한다.

- 미혼일 때는 저축률을 그 어느때보다 높여야 할 가장 중요한 시기이다.

- 두 번째 중요한 시기가 결혼해서 아이를 갖기 전까지의 시기이다.

- 마지막 기회는 출산 후, 아이가 초등학교 저학년 때까지의 기간이다.

 

◆ 돈은 준비된 자의 친구다.

- 주식이건 부동산이건 한번 타지 못한 흐름은 쫓아가려고 애쓰지 마라. 더 좋은 기회는 많이 찾아온다. 다만 그 기회는 준비된 사람만이 잡을 수 있는 것이다.

 

◆ 세상은 변한다, 고로 방법론도 변한다.

- 끊임없이 변하는 세상을 쫓아가기 위해 끊임없이 공부해야 한다.

- 경제 신문을 보는 것을 권한다. 2~3년 보다 보는 세상을 보는 눈이 열리고, 10년을 보게 되면 돈이 날아다니는 것이 보인다.

 

 

 

Chapter 2. 탄탄한 재테크를 위한 상식

 

◆ 부자가 되려면 부자를 닮아라.

정보의 올바른 해석, 기사의 의도대로 휘둘리지 않고 행간의 의미를 읽어 내는 능력, 객관성을 갖추는 것이 돈을 버는 사람의 특징이다.

 

◆ 가계부는 휴지통에 버려라.

- 재테크에 있어서 더 중요한 의미를 갖는 것은 대차대조표이다.

  대차대조표 : 일정 시점에서 바라본 재산(순자산) 상태

  순자산 = 총자산 - 부채

  총자산 : 부동산(아파트, 토지 등)과 동산(은행 예금, 적금, 주식, 채권 등)

  부채 : 은행에서 빌린 대출금, 다음 달에 결제할 카드 금액, 집을 전세 주었을 때 전세금 등

 

- 부자 지수, 자산 지수로 스스로를 평가해 보라.

  부자 지수 = 순자산액X10/(나이X연간 수입).

    100%보다 높으면 재테크를 잘 하고 있다는 의미.

  자산 지수 = 순자산/평생 수입 총액(노동으로 벌어들인 수입)

부자 지수는 소득의 증감에 영향을 더 받지만,

자산 지수는 자산의 증감에 영향을 더 받기 때문에 재테크 성적표로서 좋은 역할을 한다.

 

◆ 믿는 것이 힘이다.

'아는 것'은 '이해하는 것'에 그쳐서는 안 되고 '믿는 것'이 되어야한다.

'이해의 수준'을 '믿음의 경지'로 바꾸는 훈련을 스스로 해야 한다.

어떻게?

- 기존에 상식이라고 믿었던 것을 모두 부인하고 백지 상태에서 다시 점검

- 전체 그림을 파악하려고 노력

- 남의 시각으로 자신을 바라본다

- 스스로의 생각을 정리해 보는 습관. 글로 써 놓고 며칠이나 몇 주의 시간을 두고 읽어본다.

 

◆ 불확실성이 투자의 매력이다.

- 시장에 영향을 주는 요소들을 나열해 보고 거기에 가중치를 두어 평가해 보는 습관을 기르는 것이 중요

 

◆ 달걀을 한 바구니에 담지 마라.

- 대세 상승기에는 집중 투자가 더 수익률이 높고, 대세 하락기에는 분산 투자가 그나마 손실을 줄인다.

- 부동산은 망하면 0, 흥해도 세금때문에 100이 안되므로 분산투자를 하는 것이 유리하다.

- 부동산 시장에서는 여러 지역에 분산투자를 하면 자신이 투자한 지역을 객관적으로 보는 눈이 생긴다.

- 분산 투자는 자산을 지키고 기회가 왔을 때 집중적으로 투자할 여력을 지킨다는 점에서 반드시 고려해야 할 투자 전략이다.

 

◆ 투자 타이밍만 잘 살려도 중간은 간다.

- 수익률 측면에서, 종목 선정도 중요하지만 결국은 타이밍이 중요하다.

- 하락장에는 '어디'에다 투자를 했는지가 중요하지만, 상승장에서는 투자를 했느냐 안 했느냐가 수익률 제고에 중요하다.

- 생각할 시간이 필요하다면 하루면 충분하다.

- 상승기에는 투자 타이밍에 보다 비중을 두고, 하락기에는 종목 선정에 비중을 두는 투자가 유리하다.

- 비관론이 가장 득세할 때가 바닥인 경우가 많다.

 

◆ 사고의 울타리를 벗어나라.

- 내가 살던 곳은 잊자. 철저하게 제3자의 눈으로 몇 개의 후보지를 골라 보자.

- 시세 등을 고려하여 자신에게 맞는 단지를 몇 개 고르고, 그 다음은 발품을 판다.
- 몇 군데 돌아다니면 후보지는 두세 군데로 좁혀지게 되고, 그다음부터는 시세를 관찰하면서 구입 시기를 결정한다.

 

◆ 변화의 흐름을 잘 파악하라.

우리나라 주거지의 발전 방향이 외곽으로 나갈 것인지, 아니면 도심으로 회귀할 것인지?

  미국은 외곽에 계속 신도시를 지으면서 구도심은 슬럼화되는 경향

  일본은 신도시 같은 곳은 점점 비어가고 사람들이 도쿄로 회귀하고 있음

  → 우리나라는 일본처럼 집 지을 땅이 흔하지 않기 때문에, 보편성이라는 시각으로 보았을 때 우리나라도 장기적으로 도심 회귀의 가능성이 높다.

 

◆ 주식과 부동산, 나에게 맞는 재테크는?

부동산 시장의 특징

- 부동산은 실물이다 : 주택은 주거공간으로, 인간의 기본 욕구인 의식주에 해당하는 문제이다. 아파트 시장은 망해도 쪽박은 차지 않는다. 2009년 말~2019년 말까지 지난 10년간 전국 아파트 연평균 전세가 상승률은 4.76%였다. 어떤 집을 산 후 6~7년 지나면 전세 시세가 최초 매수 가격을 초과한다는 뜻이다.

- 부동산 가격에는 하방 경직성이 있다 : 실수요자의 시각에서 보면 집값이 오를 경우에만 팔 생각이 생기고, 내릴 경우에는 거래에 대한 생각이 없어진다. 따라서 주택 시장은 한번 오르면 가격이 빠지기 어려운 하방 경직성이 생긴다.

 

 

 

Chapter 3. 부동산 투자를 위한 지침

 

◆ 보이지 않는 손, 시장의 원리를 파악하라.

- 예전에는 사 두기만 하면 무조건 오르던 집이 지금은 그런 곳과 그렇지 않은 곳으로 차별화된다.

- 한 채를 사더라도 남들도 사고 싶은 곳에 사는 것이 좋다.

- 단기적으로 시장 가격을 결정하는 것은 수요와 공급의 법칙이지만, 장기적으로는 유동성 확대, 그러니까 시중에 돈이 얼마나 풀렸는지가 중요하다.

 

◆ 인구가 줄면 집값이 떨어질까?

- 통계청 수치를 보면, 인구는 2032년까지 계속 증가하며, 현 수준이 되는 시기는 2045년이다.

- 미래에도 수도권은 인구가 많이 늘어나고, 지방은 인구가 적게 늘어나는 구도가 지속된다.

- 인구의 증감은 집값이나 전세가와 큰 연관성이 없다.

  집값에 영향을 끼치는 것은 수요뿐만 아니라 공급이나 유동성 증가 등 여러 원인이 있기 때문

  집값은 인구 수보다 가구 수에 영향을 받기 때문

  (지방의 인구는 과거 20년간 5.6%밖에 늘지 않았지만, 가구 수는 무려 40% 늘었다.)

 

◆ 베이비부머 은퇴는 재앙이 될까?

- 은퇴 후 전세가가 오르면 그 돈을 조달하기 힘들다.

- 유주택자 비율은 60~70대에서 높다. 은퇴 후 소득이 없어도 집은 팔면 안 되는 최후의 보루이다.

- 고령사회로 진입한다는 것은 우리나라가 선진국이 되고 있다는 하나의 증거일 뿐이다. 선진국이 되면 영양 상태도 좋아지고, 의료 기술이 발달하면서 병을 가진 노인의 생존율이 높아지기 때문.

- 고령화사회가 되면 생산 가능 인력이 줄어든다는 것이 가장 큰 문제인데, 하지만 우리의 현실은 노동 인력이 부족한 것이 아니라 일자리가 부족한 것이다.

 

◆ 좋은 투자처를 고르는 눈, 입지를 보라.

- 특히 수도권 주택시장에서 가장 강력한 요소는 직주근접이다.

- 일자리의 수 보다는 일자리가 늘어나는 추세가 중요하다.

- 단순히 일자리가 늘어나는 것 보다도 그 직장에서 일하는 사람의 소득 수준이 중요하다.

 

◆ 입지의 3대 요소, 교통/교육/환경을 따져 보라.

- 교통 : 직주근접 등

- 교육 : 중학교 학군이 점점 중요하게 되어 가고 있다. 학군은 학업 성취도 평가로(11월말 학교별로 공개) 보다 객관적으로 비교할 수 있다.

- 환경 : 연령층이 높을수록, 소득이 높을수록 환경을 우선적으로 고려하는 비율이 높아진다. 이 때문에 주택을 선택할 때 고려하는 요소로서 점점 그 비중이 커질 것이다.

  환경이라는 요소는 경기에 영향을 많이 받는다. (먹고 살기도 걱정할 수준이 된다면 한강 프리미엄은 그 가치가 떨어질 것이며, 점점 소득이 높아진다면 그 반대가 될 것이다.) 국민 소득이 오름에 따라 그 프리미엄의 가치가 올라가는 것을 기다리는 것도 좋은 전략이다.

 

◆ 새 아파트가 좋을까, 낡은 아파트가 좋을까?

- 주택은 우리나라에서 40년 감가상각을 적용한다. 그러나 돈 가치 떨어지는 속도보다 건물 가치 떨어지는 속도가 느리므로, 이것 때문에 집값이 하락하지는 않는다.

- 또한 감가상각이 적용되는 것은 대지가 아닌 건물에 한하는 것이다. 건물 가치보다 대지 가치가 높은 주택이 장기적으로 상승 가능성이 높다.

- 고금을 통틀어 발권 기관이 임의적으로 돈 가치를 떨어트리는 것에 개인이 대항할 수 있는 유일한 대안이 바로 '자산에 대한 투자'다.

 

◆ 아파트는 땅이다.

땅값이 비싸거나 도심이 가까운 곳에는 용적률을 높여야 한다.

서울 도심과 가까운 곳은 저밀도로 하고, 경기도 등 외곽 지역은 고밀도로 하는 정책은 효율 면에서 떨어진다. 오히려 그 반대가 되어야 한다. 직장이 먼 곳은 용적률을 낮추어 자연 환경과 친밀한 저밀도 단지를 만들어야 한다.

 

◆ 집을 샀다 팔았다 해야 돈을 벌까?

현재의 최고가에 집을 팔더라도 미래에는 그 가격에 다시 살 수 없을 가능성이 높다.

본인이 처한 상황에 따라 두 가지 방향의 투자가 필요하다.

- 자금 형성이 덜 된 사람은 부동산을 샀다 팔았다를 반복하는 것이 좋은 전략이다.

적절한 시기에 갈아타기를 하라는 의미이다. 본인 스스로 만족할 만한 집에 들어갈 때까지는 이를 악물고 고생할 각오가 필요하다.

- 어느 정도 투자 자금 형성이 된 사람이라면 '가치 투자'를 하는 것이 좋다.

더 좋은 투자처는 입지 요건이 과거보다 미래에 더 좋아지는 지역이다. 이런 곳이라면 적어도 5년, 길면 10년을 보고 투자한다면 그 안에 급등의 기회가 한두 번은 오게 마련이기 때문에 부동산 시장 변화에 대해 매일 노심초사할 필요가 없다.

 

◆ 투자도 심리싸움이다.

- 추격매수를 피하는 방법은? 국토교통부의 실거래가 동향을 활용한다. 최근 실거래가보다 10%이상 비싼 가격에는 사지 않는 것이 좋다. 아무리 뛰어난 호재라 할지라도 거래량이 뒷받침되지 않으면X. 거래량이 많다는 것은 향후 하방경직성을 띄게 된다. 최근 실거래가보다 10%이상 비싼 가격이 지속될 경우 그 곳은 이미 투자에 늦은 곳이므로 다른 지역을 찾아보는 것이 현명하다.

- 더 좋은 방법은 다른 사람보다 한 걸음 빨리 움직이는 것이다. 비수기에 사는 것도 방법이다. 상대적으로 쉬운 방법은 덜 오른 곳을 찾아내는 것이다. 그러나 '아직 오르지 않은 지역'과 '앞으로도 오르지 않을 지역'을 구분하기가 현실적으로 쉽지 않다.

주택 시장은 양도소득세의 비과세 조건이 2년 보유이므로 적어도 2년 후의 시장을 내다보고 투자를 하여야 한다.

 

◆ 투자 심리는 집값에 어떤 영향을 미칠까?

아기곰의 재테크 불변의법칙 263p.

집값 상승률과 투자 심리(주택 가치 전망)는 매우 흡사한 모습을 보인다.

2012년 하반기부터는 방향성은 맞지만 그 폭이 다른 것을 알 수 있다. 이것은 전세난에 몰린 실수요자들이 주택 시장의 주요 매수 세력으로 등장했다는 것을 의미한다.

실수요자가 시장을 주도하면서 나타난 또 하나의 특징은 투자 심리 사이클이 짧아졌다는 것이다. 과거에는 2년에 한 번씩 투자 심리가 개선되었는데, 최근 몇 년간은 그 사이클이 6개월 정도로 짧아진 것이다.

과거에는 정부의 정책에 따라 심리가 좌우되었지만, 최근에는 이사철에 투자 심리가 좋아지는 것을 알 수 있다.

현재의 시장이 완전히 실수요자 위주로 돌아섰음을 의미한다.

 

◆ 상승장에서와 하락장에서의 전략은 다르다.

상승기에는 매물 부족 현상을 보인다.

상승장에서는 일시적 1가구 2주택 전략을 활용한다. 기존 집을 파는 기간을 2~3년 주기 때문에, 전세를 끼고 사 두었다가 전세 만기가 되는 2년 후에 본인이 거주하던 집을 팔아서 이사를 한다. 새로 산 집과 기존 집의 상승분을 보너스로 챙긴다.

하락장에서는 매물이 시장에 쌓이기 시작한다. 하락장의 특징은 거래량이 먼저 줄어든다는 것이다.

하락장에서는 먼저 팔고 나중에 사는 전략을 활용한다. 기존 집을 매도 계약하고 중도금 정도라도 받은 상태에서 새로 살 집을 계약하는 것이 안전하다.

 

◆ 아파트, 그 대안은 없는가?

타운홈은 아파트 주거 문화에 대한 새로운 대안으로 떠오를 가능성이 높다.

환경, 교통, 국토의 효율적 이용이라는 측면에서 볼 때 서울 도심권, 여의도, 강남 테헤란로 주변 등 부도심 지역에는 주상복합 주택의 건설을 장려해야 한다.

서울의 구릉지는 타운홈으로 재개발해야 한다. 외곽 지역의 신도시도 타운홈 중심의 저밀도로 개발하는 것이 좋다.

국토의 효율적인 이용이라는 측면에서 아파트 재건축은 규제해야할 대상이 아니라 적극 권장해야 할 대상이다.

이 때 재건축 아파틑 기존의 철근 콘크리트 조가 아니라 철골 조로 건설되어야 한다. (수명이 100년 이상 보장됨)

인구 분산을 위해서는 지방 경제의 활성화를 통해 많은 일자리를 창출해야 하는 것이지, 서울에서 살 집이 부족하여 지방으로 내려가게 하는 것이 해결책은 아니다.

 

 

 

아기곰의 재테크 불변의 법칙은 부동산 투자 경험이 많은 사람이 자신의 노하우를 알려주는 느낌이었습니다.

2017년에 쓰여졌지만, 2021년 현재 부동산 유튜버들이 하고 있는 말과 의견이 같은 점이 많아서 놀라웠습니다.

책 제목 그대로 '재테크 불변의 법칙' 입니다.

부동산투자를 시작하고자 하는 분들에게 적극 추천합니다.